Dúvidas Frequentes

Ao contrário do que muita gente imagina, a documentação necessária para comprar um imóvel nos Estados Unidos é muito simples.

Você só precisa de um passaporte com um visto americano válido.

Entre as maiores vantagens para se investir em imóveis aqui em Orlando podemos destacar:

 

  • O preço dos imóveis é muito mais barato em relação aos imóveis no Brasil.
  • Possibilidade de financiamento para estrangeiros.
  • Juros mais baixos que no Brasil (4.5 a 6 % ao ano).
  • Diversificação do patrimônio em dólar (moeda forte).
  • Valorização do imóvel já que a Flórida um dos mercados imobiliários que mais crescem nos EUA e Orlando está entre 5 cidades que mais atraem investimentos imobiliários.
  • Orlando é um dos destinos turísticos mais procurados nos EUA e existem uma forte demanda para locação de casas de férias. Você pode utilizar o seu imóvel quando estiver passeando com a família na Disney e deixá-lo alugado por temporada, gerando renda em dólar, durante o restante do tempo.
  • A compra pode ser efetuada do Brasil.
  • Não há custos adicionais na escrituração do imóvel.
  • Fechamento da negociação em até 30 dias.

A documentação pode variar um pouco de um banco pra outro, mas esses são os principais:

 

  • Declaração de Imposto de Renda (últimos 2 anos)
  • 3 últimos contra-cheques
  • 2 cartas de referência bancárias
  • Extratos bancários (últimos 3 meses)
  • Comprovante de residência

É necessário ficar atento, pois nem todas as localidades permitem aluguéis por temporada.

 

São os Condados que determinam o zoneamento onde são permitidas as locações por temporada. Além disso, a Associação de Moradores (HOA) também precisa permitir esse tipo de locação (“Short Term Rental”).

 

As regiões de Davenport e Kissimmee (mais próximas à Disney) são as regiões que mais concentram propriedades de aluguel de temporada.

Segue um passo-a-passo do nosso processo para compra de imóveis.

 

  1. Definimos junto com o cliente o tipo (apartamento, townhomes ou single homes), a finalidade (residencial ou aluguel de temporada) e a região de localização do imóvel desejado.
  2. Selecionamos os imóveis no MLS de acordo com as características escolhidas e enviaremos por email para você escolher.
  3. Agendaremos as visitas aos imóveis escolhidos na data da sua conveniência. Normalmente, todo esse processo é feito com o cliente no Brasil e agendamos as visitas para o período em que o cliente vai estar EUA.
  4. Caso vc não possa estar presente, faremos uma visita com vídeo ao vivo (Facetime / Whatsapp / Hangout) para que você possa conhecer o imóvel.
  5. Depois da escolha do imóvel, enviaremos uma proposta para o vendedor. Caso você não esteja nos EUA, poderá assinar a proposta eletronicamente (por e-mail através do Docusign).
  6. Caso o vendedor aceite a proposta, você vai precisar transferir o sinal (down payment) para a conta do cartório (escrow account).
  7. Você terá um prazo de 7 dias para realizar a inspeção do imóvel.
  8. No caso da compra à vista, já poderemos marcar a data da escritura (closing date). O restante do pagamento deve ser transferido no máximo até 1 semana antes da data da escritura para não haver atrasos.
  9. Se houver financiamento, o prazo para a escritura leva normalmente de 30 a 60 dias após a entrega de toda a documentação.

Os custos de fechamento (“closing costs”) variam de 2 a 4 por cento do valor do imóvel. Eles são maiores nas compras financiadas porque entram também os custos de seguro, traduções e comissões dos bancos ou agentes de financiamento.

O MLS (Multiple Listing Service) é um banco de dados com registro de todos os imóveis vendidos e disponíveis numa determinada região. Existem cerca de 800 bancos de dados regionais do MLS que cobrem todo os EUA.

 

Esses bancos de dados são criados, mantidos e pagos pela Associação Nacional de Corretores e foi estabelecido para permitir uma maior cooperação entres os agentes de diferentes corretoras.

Através do MLS, todos os corretores de imóveis terão acesso às mesmas propriedades fazendo com que a velocidade da venda de um imóvel seja muito mais rápida do que no Brasil onde cada imobiliária tem o seu próprio banco de dados. Além disso, o sistema é muito flexível e permite a utilização de geo-localização e diversos filtros que facilitam a busca dos imóveis.

 

O sistema informa também o valor de venda dos imóveis vendidos na região, facilitando a comparação de preços e o mapeamento das propriedades que estão acima e abaixo do valor de mercado.

Depois que a gente entender a sua necessidade e as características do imóvel que você deseja, nós faremos a seleção das propriedades no MLS e te enviaremos um e-mail com um link para essa seleção. Você poderá ver as fotos e detalhes de todos os imóveis e selecionar aqueles que mais te agradaram. Nós entraremos em contato com os vendedores e agendaremos uma visita para que você possa conhecer o imóvel de acordo com a sua disponibilidade. No nosso site, também temos uma busca onde você poderá fazer consultas simples no sistema (em inglês).

Para compras à vista, não é necessária a abertura de conta. Você pode fazer uma transferência WIRE do seu banco no Brasil diretamente para a conta do cartório, mas ter uma conta americana vai facilitar muito a sua vida na manutenção da propriedade. Por essa razão, recomendamos fortemente a abertura da conta.

A maioria dos bancos americanos abre conta para estrangeiros apenas com o passaporte, mas você precisa estar aqui nos EUA. Temos um post no nosso blog que fala de como abrir uma conta no Banco do Brasil Américas que é o banco que nós recomendamos.

Dependendo do seu banco, as tarifas e a cotação do dólar para transferência podem ser bem altas. Nós recomendamos a Moneycorp, que é uma empresa britânica especializada em transferências internacionais e tem escritório no Brasil.

Aqui nos EUA é comum se fazer uma inspeção no imóvel antes da compra. Existem empresas especializadas que realizam a inspeção e emitem um relatório super detalhado das condições do imóvel.

 

Após o resultado, caso o inspetor encontre algum problema, o comprador poderá negociar com o vendedor abatendo o valor dos consertos do preço ou desistir da compra sem nenhuma penalidade.

 

A inspeção não é obrigatória, mas recomendamos a todos os nossos clientes que façam a inspeção na compra de imóveis usados, pois o custo é baixo e pode te economizar muita dor de cabeça. O custo vai depender do tamanho do imóvel, mas gira em torno de $200 a $400.

Aqui nos EUA, o comprador não deposita o valor do imóvel na conta do vendedor. Todos os depósitos são feitos numa conta especial do cartório chamada de “Escrow Account”.

 

O cartório é responsável por fazer todas as buscas e levantamento de dívidas junto aos órgãos federais, estaduais e municipais e só depois de todas as conferências e assinatura da escritura é que os valores serão transferidos para o vendedor do imóvel.

 

Quando você compra um imóvel financiado, o pagamento do IPTU (Property Tax) e do seguro do imóvel também são direcionados para uma “Escrow Account” do banco que ficará responsável pelo pagamento dessas despesas anualmente.

É quando um banco executa o pagamento de uma hipoteca por causa do não pagamento das prestações e retoma o imóvel que é a garantia do empréstimo concedido. Depois de completado o processo de retomada, o banco vende a propriedade geralmente por um valor abaixo do seu valor de mercado. Normalmente esses imóveis precisam de alguma reforma.

 

Durante a crise de 2008, muitas propriedades foram retomadas por falta de pagamento e isso criou excelentes oportunidades de compra para investidores.

Uma “Short Sale” acontece quando um proprietário em dificuldades financeiras vende o imóvel por um valor menor do que ele deve para o banco.

 

Todo o valor da venda vai para o banco que concedeu o empréstimo que ainda precisa receber ou perdoar o valor devido pelo vendedor e por causa disso pode levar um tempo maior para se finalizar a compra do imóvel.

HOA é a sigla para Home Owners Association que é o equivalente à Associação de Moradores ou condomínio no Brasil.

Não existe uma regra para o que deve ser incluído nos condomínios.

 

Normalmente, os condomínios resort já incluem a TV a cabo e internet banda larga nas taxas de condomínio. Alguns incluem também o serviço de dedetização (Pest Control) que é fundamental aqui na Flórida.

 

Para as casas geminadas (Townhomes), normalmente estão incluídas a pintura externa das fachadas, telhado e serviços de jardinagem na taxa de condomínio. Todos esses serviços costumam ser despesas adicionais para os donos de casas tradicionais (Single Homes).

 

É muito importante se informar sobre o que está incluído no seu condomínio, pois isso vai impactar nas suas despesas mensais com o imóvel.

Diferentemente do Brasil, aqui nos EUA o proprietário é o responsável por fazer os pagamentos do IPTU e condomínio. Então, você deverá incluir esses valores no valor do aluguel que irá cobrar dos seus inquilinos.