Dúvidas Frequentes

Ao contrário do que muita gente imagina, a documentação necessária para comprar um imóvel nos Estados Unidos é muito simples.

Você só precisa de um passaporte com um visto americano válido.

Para compras à vista, não é necessária a abertura de conta. Você pode fazer uma transferência WIRE do seu banco no Brasil diretamente para a conta do cartório, mas ter uma conta americana vai facilitar muito a sua vida na manutenção da propriedade. Por essa razão, recomendamos fortemente a abertura da conta.

A maioria dos bancos americanos abre conta para estrangeiros apenas com o passaporte, mas você precisa estar aqui nos EUA. Como um exemplo, temos um post no nosso blog que fala de como abrir uma conta no Banco do Brasil Américas.

Entre as maiores vantagens para se investir em imóveis aqui em Orlando podemos destacar:

 

  • O preço dos imóveis é muito mais barato em relação aos imóveis no Brasil.
  • Possibilidade de financiamento para estrangeiros.
  • Juros mais baixos que no Brasil (4.5 a 6 % ao ano).
  • Diversificação do patrimônio em dólar (moeda forte).
  • Valorização do imóvel já que a Flórida um dos mercados imobiliários que mais crescem nos EUA e Orlando está entre 5 cidades que mais atraem investimentos imobiliários.
  • Orlando é um dos destinos turísticos mais procurados nos EUA e existem uma forte demanda para locação de casas de férias. Você pode utilizar o seu imóvel quando estiver passeando com a família na Disney e deixá-lo alugado por temporada, gerando renda em dólar, durante o restante do tempo.
  • A compra pode ser efetuada do Brasil.
  • Não há custos adicionais na escrituração do imóvel.
  • Fechamento da negociação em até 30 dias.

A documentação pode variar um pouco de um banco pra outro, mas esses são os principais:

  • Declaração de Imposto de Renda (últimos 2 anos)
  • 3 últimos contra-cheques
  • 2 cartas de referência bancárias
  • Extratos bancários (últimos 3 meses)
  • Comprovante de residência

Dependendo do seu banco, as tarifas e a cotação do dólar para transferência podem ser bem altas. Nós recomendamos a Moneycorp, que é uma empresa britânica especializada em transferências internacionais e tem escritórios nos EUA e no Brasil.

Apartments – apartamentos pertencentes à empresas e são disponibilizados somente para aluguel. Não são vendidos separadamente.

Condos – apartamentos que podem ser comprados e usados para residência pessoal ou aluguel.

Townhome – são as casas geminadas.

Single Family Home – são as casas individuais.

Os custos de fechamento (“closing costs”) variam de 2 a 4 por cento do valor do imóvel. Eles são maiores nas compras financiadas porque entram também os custos de seguro, traduções e comissões dos bancos ou agentes de financiamento.

Segue um passo-a-passo do nosso processo para compra de imóveis.

 

  1. Definimos junto com o cliente o tipo (apartamento, townhome ou single family home), a finalidade (residencial, comercial, aluguel de temporada ou aluguel anual) e a região de localização do imóvel desejado.
  2. Selecionamos os imóveis no MLS de acordo com as características escolhidas e enviaremos por email para você escolher.
  3. Agendaremos as visitas aos imóveis escolhidos na data da sua conveniência. Normalmente, todo esse processo é feito com o cliente no Brasil e agendamos as visitas para o período em que o cliente vai estar EUA.
  4. Caso vc não possa estar presente, faremos uma visita com vídeo ao vivo (Facetime / Whatsapp / Hangout) para que você possa conhecer o imóvel.
  5. Depois da escolha do imóvel, enviaremos uma proposta para o vendedor. Caso você não esteja nos EUA, poderá assinar a proposta eletronicamente.
  6. Caso o vendedor aceite a proposta, você vai precisar transferir o sinal (down payment) para a conta do cartório (escrow account).
  7. Você terá um prazo de até  15 dias para realizar a inspeção do imóvel.
  8. No caso da compra à vista, já poderemos marcar a data da escritura (closing date). O restante do pagamento deve ser transferido no máximo até 1 semana antes da data da escritura para não haver atrasos.
  9. Se houver financiamento, o prazo para a escritura leva normalmente de 30 a 60 dias após a entrega de toda a documentação.
  10. Closing – assinatura final da escritura e entrega das chaves.

É necessário ficar atento, pois nem todas as localidades permitem aluguéis por temporada.

São os Condados que determinam o zoneamento onde são permitidas as locações por temporada. Além disso, a Associação de Moradores (HOA) também precisa permitir esse tipo de locação (“Short Term Rental”).

Os condados onde é permitida a locação por temporada são Polk County, Osceola County and Lake County. As regiões de Davenport (Polk) e Kissimmee (Osceola) e Clermont (Lake) são as regiões que mais concentram propriedades de aluguel de temporada.

O MLS (Multiple Listing Service) é um banco de dados com registro de todos os imóveis vendidos e disponíveis numa determinada região. Existem cerca de 800 bancos de dados regionais do MLS que cobrem todo os EUA.

Esses bancos de dados são criados, mantidos e pagos pela Associação Nacional de Corretores e foi estabelecido para permitir uma maior cooperação entres os agentes de diferentes corretoras.

Através do MLS, todos os corretores de imóveis terão acesso às mesmas propriedades fazendo com que a velocidade da venda de um imóvel seja muito mais rápida do que no Brasil onde cada imobiliária tem o seu próprio banco de dados. Além disso, o sistema é muito flexível e permite a utilização de geo-localização e diversos filtros que facilitam a busca dos imóveis.

O sistema informa também o valor de venda dos imóveis vendidos na região, facilitando a comparação de preços e o mapeamento das propriedades que estão acima e abaixo do valor de mercado.

Depois que a gente entender a sua necessidade e as características do imóvel que você deseja, nós faremos a seleção das propriedades no MLS e te enviaremos um e-mail com um link para essa seleção. Você poderá ver as fotos e detalhes de todos os imóveis e selecionar aqueles que mais te agradaram. Nós entraremos em contato com os vendedores e agendaremos uma visita para que você possa conhecer o imóvel de acordo com a sua disponibilidade. No nosso site, também temos uma busca onde você poderá fazer consultas simples no sistema (em inglês).

Aqui nos EUA é comum se fazer uma inspeção no imóvel antes da compra. Existem empresas especializadas que realizam a inspeção e emitem um relatório super detalhado das condições do imóvel.

Após o resultado, caso o inspetor encontre algum problema, o comprador poderá negociar com o vendedor abatendo o valor dos consertos do preço ou desistir da compra sem nenhuma penalidade.

A inspeção não é obrigatória, mas recomendamos a todos os nossos clientes que façam a inspeção na compra de imóveis usados, pois o custo é baixo e pode te economizar muita dor de cabeça. O custo vai depender do tamanho do imóvel, mas gira em torno de $200 a $400.

Aqui nos EUA, o comprador não deposita o valor do imóvel na conta do vendedor. Todos os depósitos são feitos numa conta especial do cartório chamada de “Escrow Account”.

O cartório é responsável por fazer todas as buscas e levantamento de dívidas junto aos órgãos federais, estaduais e municipais e só depois de todas as conferências e assinatura da escritura é que os valores serão transferidos para o vendedor do imóvel.

Quando você compra um imóvel financiado, o pagamento do IPTU (Property Tax) e do seguro do imóvel também são direcionados para uma “Escrow Account” do banco que ficará responsável pelo pagamento dessas despesas anualmente.

É quando um banco executa o pagamento de uma hipoteca por causa do não pagamento das prestações e retoma o imóvel que é a garantia do empréstimo concedido. Depois de completado o processo de retomada, o banco vende a propriedade geralmente por um valor abaixo do seu valor de mercado. Normalmente esses imóveis precisam de alguma reforma.

Durante a crise de 2008, muitas propriedades foram retomadas por falta de pagamento e isso criou excelentes oportunidades de compra para investidores.

Uma “Short Sale” acontece quando um proprietário em dificuldades financeiras vende o imóvel por um valor menor do que ele deve para o banco.

Todo o valor da venda vai para o banco que concedeu o empréstimo que ainda precisa receber ou perdoar o valor devido pelo vendedor e por causa disso pode levar um tempo maior para se finalizar a compra do imóvel.

HOA é a sigla para Home Owners Association que é o equivalente à Associação de Moradores ou condomínio no Brasil.

Não existe uma regra para o que deve ser incluído nos condomínios.

Normalmente, os condomínios resort já incluem a TV a cabo e internet banda larga nas taxas de condomínio. Alguns incluem também o serviço de dedetização (Pest Control) que é fundamental aqui na Flórida.

Para as casas geminadas (Townhomes), normalmente estão incluídas a pintura externa das fachadas, telhado e serviços de jardinagem na taxa de condomínio. Todos esses serviços costumam ser despesas adicionais para os donos de casas tradicionais (Single Family Homes).

É muito importante se informar sobre o que está incluído no seu condomínio, pois isso vai impactar nas suas despesas mensais com o imóvel.

Diferentemente do Brasil, aqui nos EUA o proprietário é o responsável por fazer os pagamentos do IPTU e condomínio. Então, você deverá considerar esses valores no valor do aluguel que irá cobrar dos seus inquilinos.